三菱地所

要旨

本報告書は、三菱地所株式会社（以下、「三菱地所」または「同社」）の環境への取り組みと実績について、特に「気候変動」「資源循環」「生物多様性」の3つの重要分野に焦点を当てて包括的な分析を行うものである。同社は「三菱地所グループのサステナビリティビジョン2050：Be the Ecosystem Engineers」を掲げ、事業活動を通じた社会とグループ双方の持続可能性の実現を目指している。気候変動対応においては、科学的根拠に基づく目標（SBT）ネットゼロ認定を取得し、2030年度までにScope1+2排出量を70%以上、Scope3排出量を50%以上削減（2019年度比）、2050年までのネットゼロ達成を目標としている。再生可能エネルギー導入では、2025年度までのグループ全体でのRE100達成を目指し、2023年度には61.8%の再エネ比率を達成した。資源循環では、2030年までに廃棄物再利用率90%、原単位排出量20%削減（2019年度比）を目標とし、「サーキュラーシティ丸の内」などの先進的な取り組みを推進している。生物多様性保全では、「ネイチャーポジティブ」への貢献を目指し、皇居外苑濠の水質改善プロジェクトや群馬県みなかみ町での自然再生事業など、具体的な保全・再生プロジェクトを多角的に展開している。これらの取り組みは、CDP（気候変動・水セキュリティでAリスト）、GRESB（スタンディング・インベストメント・ベンチマークで5スター）などの外部ESG評価機関からも高い評価を得ている。本分析は、同社の環境戦略の進捗と課題を明らかにし、環境スコア算定に必要な詳細情報を提供することを目的とする。

1. はじめに：三菱地所グループのサステナビリティ戦略と重要テーマ

三菱地所グループは、都市開発を核とする事業活動を通じて社会に貢献するという基本使命のもと、持続可能な社会の実現に向けた取り組みを経営の根幹に据えている。近年の環境・社会課題の複雑化と企業への要請の高まりを受け、同社はサステナビリティ戦略を継続的に進化させている。

1.1. サステナビリティビジョン2050：「Be the Ecosystem Engineers」

三菱地所グループは、2050年に目指す姿として「Be the Ecosystem Engineers」というサステナビリティビジョンを掲げている ¹。これは、同グループが、あらゆる主体（個人、企業など）が経済的、環境的、社会的に持続的に共存し、共に繁栄できる空間や社会インフラ（=エコシステム）を提供する企業グループ（=エンジニア）となることを目指すものである ¹。このビジョンは、従来の不動産開発の枠組みを超え、都市環境全体を持続可能な生態系として捉え、能動的に設計・構築・運営していくという強い意志を示している。単に環境配慮型建物を供給するだけでなく、都市機能全体、さらにはそれを利用する人々の活動まで含めた広範なエコシステムの健全性に貢献しようとする姿勢は、同社のサステナビリティに対する先進的な考え方を表している。この「Ecosystem Engineers」という概念は、同社が規制への対応に留まらず、グリーンインフラやコミュニティ形成においてイノベーションを主導する潜在能力を示唆している。「エンジニア」という言葉には意図を持った設計・構築・管理が、「エコシステム」には相互関連性と持続可能性が内包されており、これらを組み合わせることで、持続可能な都市システムを積極的に創造・管理する企業像が浮かび上がる。これは、生態学的原則と長期的な社会ニーズへの深い理解を必要とし、レジリエンスやサーキュラリティ（循環性）を中核とする新たなビジネスモデルへの展開可能性をも秘めている。

1.2. 改定された重要テーマと環境課題へのコミットメント

2024年5月、三菱地所はサステナビリティに関する重要テーマ（マテリアリティ）を見直し、「三菱地所グループと社会の持続可能性 4つの重要テーマ」を新たに設定した ¹。その一つが「(2) 地球環境への負荷低減の継続的なコミットメント」であり、「持続可能な都市・地球環境の実現」をビジョンとして掲げている ¹。これは、以前の重要テーマ群（環境、ダイバーシティ＆インクルージョン、イノベーション、レジリエンス）を再編したものである ¹。この改定は、サステナビリティに対する優先順位の理解が深化したこと、そしてサステナビリティを事業戦略とより密接に統合する（「グループと社会双方の持続可能性を実現するためのアクション」¹）という同社の意欲を反映している。新たな枠組みの下で「地球環境への負荷低減」が明確に位置づけられたことは、環境課題への継続的な注力を裏付けている。独立した「環境」テーマから、より広範な社会的持続可能性の枠組みの中で「環境負荷の低減」に焦点を当てた統合的テーマへの移行は、同社のESG戦略がより具体的な成果と事業活動との融合を目指して成熟しつつあることを示している可能性がある。「地球環境への負荷低減の継続的なコミットメント」という表現は、単なる「環境」というテーマよりも行動指向性が強い。この改定は、バリューチェーン全体での環境負荷軽減に直結する、より的を絞ったKPI（重要業績評価指標）や取り組みにつながり、説明責任と実績追跡の向上に寄与する可能性がある。また、この変更は「サステナビリティに関する企業への要請の複雑化」¹への対応とも考えられる。

2. 気候変動への対応：戦略、目標、実績

三菱地所は、気候変動を経営上の最重要課題の一つと認識し、脱炭素社会の実現に向けて多岐にわたる戦略を展開している。その中核となるのは、科学的根拠に基づく温室効果ガス（GHG）排出量削減目標の設定と、再生可能エネルギー導入の加速である。

2.1. GHG排出量削減目標と進捗（スコープ1, 2, 3）

三菱地所は、SBTイニシアティブよりネットゼロ目標の認定を受けており、気候変動対策に関するコミットメントを明確にしている ⁴。目標値として、Scope1+2排出量については2030年度までに2019年度比で70%以上削減し ⁴、Scope3排出量については2030年度までに2019年度比で50%以上削減することを目指している ⁴。さらに、2050年までにはScope1, 2, 3それぞれで90%以上削減し、残余排出量を中和することでネットゼロ達成を目標としている ⁴。

三菱地所のGHG排出量実績と目標について、三菱地所サステナビリティレポート2024 ⁶ によると、Scope1排出量は2019年度基準値53.8千t-CO2に対し、2022年度実績は45.4千t-CO2、2023年度実績は43.7千t-CO2であり、2030年度目標値である16.1千t-CO2以下に対し、2023年度の基準年度比削減率は-18.8%であった。Scope2排出量は、2019年度基準値439.7千t-CO2に対し、2022年度実績は114.7千t-CO2、2023年度実績は116.4千t-CO2であり、2030年度目標値である131.9千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-73.5%であった。Scope1+2合計では、2019年度基準値493.5千t-CO2に対し、2022年度実績、2023年度実績ともに160.1千t-CO2であり、2030年度目標値である148.0千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-67.5%であった。Scope3排出量については、カテゴリ1（購入した製品・サービス）は2019年度基準値1,081.5千t-CO2に対し、2022年度実績1,067.0千t-CO2、2023年度実績859.2千t-CO2で、2030年度目標値540.7千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-20.6%であった。カテゴリ11（販売した製品の使用）は2019年度基準値2,525.0千t-CO2に対し、2022年度実績2,525.4千t-CO2、2023年度実績2,524.1千t-CO2で、2030年度目標値1,262.5千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-0.04%であった。カテゴリ13（下流リース資産）は2019年度基準値214.0千t-CO2に対し、2022年度実績214.0千t-CO2、2023年度実績176.0千t-CO2で、2030年度目標値107.0千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-17.8%であった。Scope3合計では、2019年度基準値4,769.7千t-CO2に対し、2022年度実績4,863.0千t-CO2、2023年度実績4,037.0千t-CO2で、2030年度目標値2,384.8千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-15.4%であった。総排出量（Scope1+2+3）は、2019年度基準値5,263.2千t-CO2に対し、2022年度実績5,023.1千t-CO2、2023年度実績4,197.1千t-CO2で、2030年度目標値2,532.8千t-CO2以下に対し、基準年度比削減率は-20.3%であった。

これらのSBTi認定ネットゼロ目標は1.5℃経路に整合しており、脱炭素化への真摯な取り組みを示している。特に不動産会社にとって、建設、資材、テナントのエネルギー使用に起因するScope3排出量の目標設定は重要である。2023年度の実績を見ると、Scope1+2排出量は基準年度比で67.5%削減と大幅に進捗している一方、Scope3排出量の削減は15.4%に留まっており、総排出量削減への貢献度はまだ低い。Scope3排出量が総排出量の大部分（2023年度で約96%）を占めていることから、同社の脱炭素化の成否は、サプライヤーやテナントといった直接管理外の主体への影響力に大きく左右されることがわかる。テナント向けの「サステナビリティガイド」⁴やグリーンリース条項 ⁴ といった取り組みは不可欠であるが、その実効性については継続的な検証が求められる。この事実は、同社の役割が単なる不動産管理者から、テナントの低炭素なライフスタイルや事業運営を可能にするイネーブラーへと拡大することを意味する。

2.2. 再生可能エネルギー導入とRE100の進捗

三菱地所は、事業活動で使用する電力を100%再生可能エネルギーで調達することを目標とする国際イニシアチブ「RE100」に加盟しており、2025年度までのグループ全体での達成を目指している ⁴。三菱地所の再生可能エネルギー導入状況は、2021年度の再生可能エネルギー比率（グループ全体、国内海外）が2.9%であり、この時期にRE100への加盟（2020年1月）が行われた ⁷。2022年度には再生可能エネルギー比率が50.4%に上昇し、主要都市のオフィス・商業施設約50棟で再エネ電力への切り替えが完了した ⁴。2023年度にはさらに進捗し、再生可能エネルギー比率は61.8%に達し、バーチャルPPAによる新規再エネ発電所からの調達契約締結や、物流施設「ロジクロス座間小松原」でのZEB認証取得（オンサイト太陽光活用）といった取り組みが見られた ⁴。2025年度には、グループ全体でのRE100達成目標である再生可能エネルギー比率100%を目指している。これらの実績は三菱地所サステナビリティレポート2024 ⁶ などに基づいている。

2025年度までのRE100達成は、特に大規模な既存建物を多数保有する同社にとって非常に意欲的な目標である。Scope2排出量削減のためには、この目標の達成が不可欠である。近年の再エネ比率の急上昇（2023年度61.8%）は強いコミットメントを示している。しかし、都市部の電力供給においては、証書やバーチャルPPAへの依存度が高いことがうかがえる ⁵。これは、都心部での大規模なオンサイト発電の難しさを反映している。バーチャルPPAにおいて「追加性」のある新規発電所を支援している点は評価できる ⁵。同社の戦略は、日本のコーポレートPPA市場、特にオフサイト型再エネ調達に影響を与える可能性があり、その成功は国の電力系統の脱炭素化や関連政策にも左右されるだろう。

2.3. エネルギー効率向上への取り組み（ZEB/ZEH等）

三菱地所は、新築開発物件におけるZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準の達成を積極的に推進している ⁴。主な取り組みとしては、「大手町プレイス」ウエストタワー内の新本社オフィスにおけるZEB Ready認証取得 ⁴、物流施設「ロジクロス座間小松原」における三菱地所初のZEB認証取得 ⁴ が挙げられる。また、分譲マンション「ザ・パークハウス」においては、ZEH-M Oriented基準の標準化推進、創エネシステム「soleco（ソレッコ）」の導入、建設時の高炉セメント利用が行われており ⁴、居住者の環境意識向上を目的とした「マンション家計簿」の配布も実施している ⁴。オフィスビルでは、地域冷暖房システムやコージェネレーションシステム（CGS）の活用、丸の内エリアの「エネルギーまちづくりアクション2050」に基づくスマートエネルギー供給、「SUPER TUBE」によるエネルギー供給安定化 ⁴、さらにはエアフローウィンドウシステムやクールルーフの採用 ⁸ などが進められている。

新築物件におけるZEB/ZEH化の推進は、将来のScope3排出量（カテゴリ11：販売した製品の使用、カテゴリ13：下流リース資産）を削減する戦略的な布石である。この先見的なアプローチは、将来的な排出責任を軽減し、環境性能の高い建物への市場需要の高まりにも合致する。ZEB/ZEH開発の成功は、同社を持続可能な建設分野のリーダーとして位置づけ、環境意識の高いテナントや投資家を惹きつけ、業界標準に影響を与える可能性があるが、初期コストの増加という課題も伴う。

2.4. 気候変動適応策とレジリエンス強化

気候変動の緩和策に加え、物理的影響への適応も不動産事業の継続性と資産保護に不可欠である ⁹。三菱地所は、特に丸の内のような主要エリアにおいて、個々の建物の強靭化だけでなく、地域全体のレジリエンス向上に注力している。主な取り組みとして、物理的リスク評価に基づく洪水対策（防潮板設置、防災センターの地上階設置等）¹⁰ がある。また、丸の内エリアにおける「SUPER TUBE」や都市型マイクログリッド構想によるエネルギー供給の安定化と非常時バックアップ体制の強化 ⁴、ヒートアイランド対策としての特殊アスファルト舗装、ドライミスト、屋上・壁面緑化の推進 ⁸、そして雨水貯留浸透施設（レインガーデン）などのグリーンインフラの実証実験 ² が行われている。

「SUPER TUBE」やマイクログリッド構想 ⁴ は、レジリエンスに対する体系的なアプローチを示している。災害多発国である日本において、このような地域レベルでのレジリエンス計画は、重要な競争優位性となり、他の都市開発のモデルとなる可能性がある。ただし、これには多大な長期的投資と、地方自治体や他の企業との連携が不可欠である。

2.5. TCFD提言に基づく情報開示とリスク・機会分析

三菱地所は、2020年5月よりTCFD提言に基づく分析と情報開示を実施し、移行リスク分析ツールCRREMを導入するなど、継続的に内容を高度化している ²。特定された主要リスクとしては、物理的リスク（急性）として洪水によるビル運営停止（財務的に重要）があり、対策として建物基準や防潮堤が挙げられている ¹⁰。物理的リスク（慢性）としては気温上昇による空調システムへの影響があり、進行中の適応策により財務影響は軽微と評価されている ¹⁰。移行リスク（現行規制）では東京都キャップ＆トレード制度が該当し、対策としてSBT/RE100目標が設定されている ¹⁰。移行リスク（新規制）としてはパリ協定達成に向けた新たな排出規制（2℃シナリオで影響大）があり、これもSBT/RE100目標で対応する ¹⁰。移行リスク（技術）では低炭素技術の普及遅延が挙げられ、対策として研究開発投資（例：クリーンプラネット社への出資）が行われている ¹⁰。移行リスク（市場）としては低炭素ビルへのテナント需要シフトがあり、ZEB/RE開発で対応する ¹⁰。最後に、移行リスク（評判）として脱炭素化への対応不足による投資家信頼の喪失があり、SBT/RE100目標と情報開示で対応する方針である ¹⁰。

TCFD報告書 ¹⁰ では、「洪水」を財務的に重要な急性物理的リスクと特定しつつも、高度な対策によりリスクを「極小化できる」と評価している。これは既存資産に対する適応策への高い自信を示唆する。一方で、2℃シナリオ下での「新規制」や「市場リスク」は、目標未達の場合に大きな財務的影響をもたらす可能性を示しており、ZEB/RE100戦略がコンプライアンスだけでなく市場競争力の観点からも重要であることを強調している。詳細なリスク評価は、気候変動に強い低炭素資産を優先する戦略的投資判断に資するとともに、炭素制約のある世界における同社の長期的存続可能性を評価する上で投資家に重要な情報を提供する。

3. 資源循環の推進：戦略、目標、実績

三菱地所は、建設から運営、解体に至る不動産ライフサイクル全体での資源効率向上と循環型経済への移行を目指し、廃棄物削減、水資源管理、持続可能な調達に積極的に取り組んでいる。

3.1. 廃棄物削減とリサイクル率向上への取り組み

不動産セクターにおける廃棄物管理は、建設時の資材から日常的なオフィス・商業施設の運営に至るまで、重要な環境課題である。三菱地所は、野心的なリサイクル率と削減目標を設定し、具体的なプログラムを通じてこれに取り組んでいる。サステナビリティレポート2024 ⁶ によると、目標値として廃棄物再利用率を2030年までに90%、廃棄物原単位排出量を2030年までに2019年度比で20%削減することを掲げている。

三菱地所の廃棄物管理実績と目標について、サステナビリティレポート2024 ⁶ によれば、廃棄物再利用率（連結）は2019年度基準値58.6%に対し、2022年度実績60.5%、2023年度実績70.2%であり、2030年度目標値は90%である。廃棄物原単位排出量（連結、kg/m²）は、2019年度基準値5.6 kg/m²に対し、2022年度実績5.1 kg/m²、2023年度実績4.8 kg/m²であり、2030年度目標値は4.5 kg/m²以下（20%削減）である。

主な取り組みとしては、「サーキュラーシティ丸の内」構想があり、丸の内エリアを資源循環型都市のモデルケースと位置づけ、「MARUNOUCHI TO GO」（食品ロス削減）、「Bottle to Bottleリサイクルサーキュレーション」（ペットボトル水平リサイクル）、食用廃油リサイクルなどを推進している ⁶。また、資源循環サービス「PASSTO（パスト）」を通じて、マンション共用部での衣料品・雑貨回収によるリユース・リサイクルを促進している ⁶。本社オフィスでは15分別を徹底し、テナントへも分別協力を依頼している ⁶。御殿場プレミアム・アウトレットでは、飲食店食品残渣を堆肥化し、場内緑化へ利用している ⁶。さらに、リユースオフィス家具引取・販売サービス「エコファニ」を展開している ⁶。

これらの取り組みは、食品、プラスチック、家具、建設廃棄物など、多様な廃棄物ストリームを対象とし、テナント、居住者、従業員といった様々なステークホルダーを巻き込む多面的なアプローチを示している。「サーキュラーシティ丸の内」構想 ⁶ は、主要ビジネス地区を循環型経済実践の実験場として位置づけるものであり、その成功は他の都市部への展開モデルとなり得る。また、「PASSTO」サービス ¹² は、居住者の消費段階における責任にも踏み込んだ先進的な取り組みと言える。

3.2. 水資源の保全と効率的利用

エネルギーや廃棄物ほど目立たないものの、水資源の保全は特に水ストレスの高い地域や水使用量の多い施設（ホテル、大規模緑化施設等）において重要なESG要素である。サステナビリティレポート2024 ⁶ によると、水消費量（連結）は2022年度14,428千m³、2023年度15,291千m³であった。水消費原単位（連結）は2022年度0.75m³/m²、2023年度0.74m³/m²であった。排水再利用率（連結）は2022年度7.3%、2023年度7.5%であった。主な取り組みとしては、雨水・中水の再利用システムの導入（横浜ロイヤルパークホテル等）⁶、節水型機器の採用、そして皇居外苑濠の水質改善プロジェクト（間接的に水環境保全に寄与）⁶ が挙げられる。

三菱地所の水資源管理実績について、サステナビリティレポート2024 ⁶ によれば、2022年度の総水消費量（連結）は14,428千m³、床面積あたり水消費量（連結）は0.75m³/m²、排水再利用率（連結）は7.3%であった。2023年度には、総水消費量（連結）は15,291千m³、床面積あたり水消費量（連結）は0.74m³/m²、排水再利用率（連結）は7.5%となった。

GHG排出量や廃棄物と比較すると、水削減に関する具体的かつ野心的なグループ全体の定量目標は、公表資料からはやや強調度が低いように見受けられる。床面積当たりの消費量は追跡され改善も見られるものの、CO2や廃棄物のような包括的な削減目標は前面に出ていない。水不足が世界的に深刻化する中で、強固な水管理戦略と明確な削減目標を持つ企業は、ESG評価機関や投資家からより好意的に見られるため、この点は今後の強化または情報開示の明確化が期待される領域かもしれない。

3.3. 持続可能な調達（木材利用等）とサプライチェーン管理

特に木材の持続可能な調達は、森林破壊や生物多様性の損失、さらには建設時のエンボディドカーボンの問題に取り組む上で極めて重要である。サステナビリティレポート2024 ⁶ によると、目標値として、コンクリート型枠用合板における持続可能性に配慮した木材（認証材および国産材）の使用率を2030年度までに100%とすること、そして違法伐採リスクの低い国（国産材含む）で生産された木材の調達率を2030年度までに100%とすることを掲げている。実績としては、2023年度においてコンクリート型枠用合板（認証材/国産材）の使用率は79.0%、違法伐採リスクの低い木材の調達率は99.9%であった ⁶。

主な取り組みとしては、「三菱地所グループ木材調達ガイドライン」の策定と運用 ⁶ がある。また、国産材利用促進と木造建築部材開発を目的としたMEC Industry株式会社の設立（「MOKUWELL（モクウェル）」ブランドの規格型戸建住宅など）³、みやこ下地島空港ターミナルや（仮称）天神1-7計画におけるCLT（直交集成板）の活用 ⁶、そして北海道産木材を活用した高層ハイブリッド木造ホテル「ザ ロイヤルパーク キャンバス 札幌大通公園」の建設 ³ が挙げられる。

MEC Industryの設立 ³ や国産材・CLTへの注力は、持続可能な林業と生物多様性を支援するだけでなく、地域活性化という国の目標とも合致し、輸入材への依存度を低減することでサプライチェーンの強靭性を高める効果も期待できる。これは単なる調達方針に留まらず、持続可能な国産木材市場とサプライチェーンを積極的に育成する戦略的な動きである。この垂直統合と木材利用におけるイノベーションは、世界的に成長分野である持続可能な木造建築において、同社を日本のリーダーとして位置づける可能性があり、Scope3の購入物品・サービスからの排出量削減にも貢献する。

4. 生物多様性の保全：戦略、目標、実績

三菱地所は、「Be the Ecosystem Engineers」のビジョンのもと、事業活動が自然資本に与える影響を認識し、生物多様性の損失を食い止め、回復させる「ネイチャーポジティブ」への貢献を目指している ¹³。

4.1. 主要な生息地保全・再生プロジェクト（大手町、みなかみ等）

同社は、地域社会、行政、NGOと連携し、具体的な保全・再生プロジェクトを推進している。主な取り組みと実績として、まず皇居外苑濠における水辺環境改善・生態系保全プロジェクト（濠プロジェクト）およびホトリア広場（大手町）が挙げられる。ここでは水質浄化施設の導入、希少水生植物10種の復元（うち7種は現況の濠では未確認、多くがレッドリスト掲載種）、従業員や市民参加型のイベント実施が行われ、ホトリア広場は環境省「自然共生サイト」に認定された ⁶。次に、群馬県みなかみ町におけるネイチャーポジティブに向けた取り組みでは、みなかみ町、(公財)日本自然保護協会との10年間・6億円規模の連携協定のもと、人工林の自然林への転換（80haのOECM登録目標）、里地里山の保全・再生、ニホンジカの密度管理、自然の多面的機能の定量的評価手法の開発（2024年7月に6つの評価手法を発表）などを実施している ⁶。沖縄県宮古島市・下地島では「サシバの森」づくりとして、絶滅危惧種であるサシバ（渡り鳥）の生息地保全のため、在来種の植樹活動を実施し、海岸清掃活動も行っている ⁶。さらに、丸の内地区では2009年よりNPO法人と協働し生物モニタリング調査を継続実施し、「丸の内生きものハンドブック」を発行している ⁶。

三菱地所の主要な生物多様性プロジェクトとその成果を具体的に見ると、皇居外苑濠プロジェクト/ホトリア広場（大手町）は水質改善、水生植物の復元・保全を主な目的とし、水質浄化施設の運用、希少水生植物の域外保全・復元、市民参加イベントといった活動を通じて、水生植物10種の再生やホトリア広場の「自然共生サイト」認定といった成果を上げている。このプロジェクトのパートナーは環境省、(公財)日本自然保護協会、国立環境研究所等である ⁶。みなかみネイチャーポジティブプロジェクト（群馬県）は、ネイチャーポジティブの実現と生物多様性保全を目的とし、人工林の自然林化、里地里山の保全・再生、ニホンジカ管理、生物多様性評価手法の開発といった活動を行い、6つの生物多様性評価手法発表やOECM登録目標設定という成果を達成している。パートナーはみなかみ町、(公財)日本自然保護協会である ⁶。宮古島「サシバの森」づくり（沖縄県）は、絶滅危惧種サシバの生息地保全を目的とし、在来種の植樹や海岸清掃活動を通じて、サシバの生息環境創出への貢献を目指している。パートナーは宮古島市、(公財)日本自然保護協会、NPO法人宮古島海の環境ネットワーク等である ⁶。丸の内地区生物モニタリング調査は、都市における生物多様性の把握と啓発を目的とし、定期的な生物相調査やハンドブック発行といった活動を通じて、丸の内エリアの生物多様性に関する基礎データの蓄積と情報発信を行っている。パートナーはNPO法人生態教育センターである ⁶。

これらのプロジェクトは、自然資本への長期的な投資であり、直接的な財務リターンは定量化しにくいものの、ブランド価値の向上、従業員エンゲージメント、地域社会との良好な関係構築、さらには生態系サービスに関する新たな知見や専門性の獲得に繋がり、「Ecosystem Engineers」というビジョンとも整合する。特にみなかみ町での定量的評価手法の開発 ¹⁴ は、TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）のような新しい枠組みへの対応を先取りするものであり、自然資本の価値評価と報告において先進的な取り組みと言える。

4.2. グリーンインフラ整備と都市生態系への配慮

都市開発におけるグリーンインフラの統合は、都市の生物多様性向上、ヒートアイランド現象の緩和、雨水管理、市民のウェルビーイング向上に不可欠である。主な取り組みとして、三菱地所レジデンス「BIO NET INITIATIVE（バイオネット・イニシアチブ）」があり、全ての分譲マンション「ザ・パークハウス」で生物多様性に配慮した植栽計画（在来種50%以上使用、農薬使用削減等）を実施し、ABINC認証（いきもの共生事業所認証）も取得推進している ⁶。また、「TOKYO TORCH 常盤橋タワー＆パーク」ではSITES® Gold認証を取得し、東京都「江戸のみどり登録緑地」にも登録されている（在来種中心の植栽）³。その他、都市部における屋上・壁面緑化やビオトープ創出も行われている ⁸。

「BIO NET INITIATIVE」⁶ は、単発のCSRプロジェクトではなく、中核事業である住宅開発に生物多様性への配慮を体系的に組み込むものであり、このような主流化は広範な影響を与える上で極めて重要である。都市プロジェクトにおける生物多様性に配慮した設計の標準化は、より住みやすくレジリエントな都市の創造に大きく貢献する。

4.3. 環境影響緩和策とネイチャーポジティブへの貢献（COP15目標への対応含む）

三菱地所は、COP15で採択された昆明・モントリオール生物多様性枠組（30by30目標などを含む）やTNFDといった国際的な枠組みとの整合性を意識した取り組みを進めている ¹³。主な取り組みとして、開発方針において世界遺産やIUCN（国際自然保護連合）カテゴリI～IV指定地域での開発を回避し、影響を受けやすい土地での開発時は、行政やNGO等の外部パートナーと協議し、適切な緩和策・回復活動を実施するとしている ¹⁴。また、環境アセスメントの実施、希少種の保護、環境関連法令の遵守も徹底している ¹⁴。みなかみプロジェクトにおけるネイチャーポジティブ目標とOECM登録、そしてホトリア広場の「自然共生サイト」認定は、30by30目標への具体的な貢献となっている ¹³。

「ネイチャーポジティブ」という明確な目標設定 ¹³ や、生物多様性の定量的評価手法の開発 ¹⁴ は、単なる影響緩和を超えて自然資本を積極的に増大させようとする、先進的かつ高度なアプローチを示唆している。これは、事業活動が自然に対して全体としてプラスの効果をもたらすべきであるという、より野心的な目標である。みなかみプロジェクトは、森林再生と定量的影響測定に焦点を当てており、この野心の明確な現れと言える。

5. 外部ESG評価と認証

三菱地所の環境への取り組みは、複数の主要なESG評価機関から高い評価を得ている。これらの評価は、同社の環境パフォーマンスと情報開示の透明性を客観的に示す指標となる。

CDPにおいては、気候変動でAリスト（2024年質問書、3年連続Aリスト）¹⁶、水セキュリティでAリスト（2024年質問書、2年連続Aリスト）¹⁶、フォレストでA-（2024年質問書、前年のBから向上）¹⁶ と評価されている。また、サプライヤー・エンゲージメント・リーダーとしてCDP2023にて選定された ¹⁷。

GRESB不動産評価（2024年）では、既存ポートフォリオ（Standing Investment Benchmark）で5スター（最高評価、5年連続）¹⁶、開発ポートフォリオ（Development Benchmark）で4スター ¹⁷ を獲得した。GRESB開示評価ではAレベル（最高評価、7年連続）であった ¹⁷。

MSCI ESGレーティングに関しては、MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数、MSCI日本株ESGセレクト･リーダーズ指数、MSCI日本株女性活躍指数（WIN）などの構成銘柄に選定されている ¹⁶。三菱地所本体の具体的なレターグレードはこれらの広報資料には直接記載されていないが、関連会社である三菱地所物流リート投資法人は「A」評価を取得している ²¹。

Sustainalytics ESGリスクレーティングでは、三菱地所株式会社は17.2（低リスク、2024年2月29日時点）と評価され、エクスポージャーは低、マネジメントは強固とされている ²²。また、グリーンボンド・フレームワークに関するSustainalyticsのセカンドオピニオン（2018年5月）では、強固、透明性・信頼性が高く、グリーンボンド原則2017に整合していると評価された ²³。

その他、FTSE4Good Global Index（23年連続）、FTSE Blossom Japan Index、S&P/JPXカーボン・エフィシェント指数、SOMPOサステナビリティ・インデックス（13年連続）など、多数の主要なインデックス構成銘柄にも選定されている ¹⁶。

これらの評価は、同社の環境マネジメントシステム、パフォーマンス、情報開示が国際的な水準にあることを示している。CDP気候変動・水セキュリティにおけるAリスト、GRESBにおける5スターの継続的な獲得は、これらの分野における強力なマネジメント体制と実績を裏付けている。Sustainalyticsによる「強固」なマネジメント評価 ²² もこれを補強する。CDPフォレスト評価のA-への向上 ¹⁶ は、従来やや手薄だった可能性のある分野での進捗を示している。このような継続的な高評価は、環境プログラムが組織内に定着し、効果的に管理されていることを示唆する。

三菱地所の主要な外部ESG評価をまとめると、CDP気候変動では2024年質問書においてAリスト（3年連続）、CDP水セキュリティでは同じく2024年質問書でAリスト（2年連続）、CDPフォレストでは2024年質問書でA-（前年のBから向上）と評価されている。CDPサプライヤー・エンゲージメント・リーダーには2023年に選定された。GRESB既存ポートフォリオでは2024年に5スター（5年連続）、GRESB開発ポートフォリオでは2024年に4スター、GRESB開示評価では2024年にAレベル（7年連続）を獲得している。Sustainalytics ESGリスクレーティングでは2024年2月29日時点で17.2（低リスク）と評価され、エクスポージャーは低、マネジメントは強固とされている。また、FTSE4Good Global Indexには23年連続、MSCI Japan ESG Select Leaders Indexには8年連続で構成銘柄として選定されている。これらの情報は、¹⁶ を参照している。

6. 環境パフォーマンスの総合分析と環境スコア算定に向けた考察

三菱地所の環境パフォーマンスを総合的に分析すると、同社が比較的成熟した、包括的な環境マネジメント体制を構築していることが明らかになる。気候変動対策における明確な目標設定、資源循環と生物多様性における先進的な取り組み、そして高いレベルの外部評価は、その証左である。サステナビリティを長期ビジョンや改定された重要テーマに統合していること ¹ は、環境課題への取り組みが企業戦略の中核になりつつあることを示唆している。

環境スコア算定にあたっては、いくつかの点が考慮されるべきである。まず、定量的実績と目標達成度として、GHG排出量、再エネ導入率、廃棄物削減・リサイクル率、水消費量、生物多様性関連の目標に対する進捗状況が挙げられる。特にSBTネットゼロ目標やRE100目標への進捗は重要である。次に、マネジメントとガバナンスとして、環境方針の強度、マネジメントシステムの有効性、TCFD/TNFD提言への整合性が考慮される。Sustainalyticsが同社のESGマテリアルリスク管理を「強固」と評価している点 ²² は特筆すべきである。情報開示と透明性も重要であり、サステナビリティレポート ⁶ やTCFD報告書 ¹⁰ の質と包括性が評価される。GRESB開示評価における「Aレベル」維持 ¹⁷ も好材料である。さらに、イノベーションとリーダーシップとして、「ネイチャーポジティブ」プロジェクトや「Ecosystem Engineers」ビジョンのような、規制遵守を超えた先進的な取り組みが評価される。最後に、業界比較（間接的）として、CDPやGRESBのような標準化された評価は、間接的に同業他社との比較を可能にする。

三菱地所の環境パフォーマンスは、多くの側面で高い水準にあると言える。特に気候変動に関する目標設定と再生可能エネルギーへの移行は野心的であり、具体的な進捗も確認できる。資源循環においては、「サーキュラーシティ丸の内」のような先進的モデルを提示し、生物多様性保全では「ネイチャーポジティブ」という高い目標を掲げ、具体的なプロジェクトを通じて貢献しようとしている。

7. 結論と今後の展望

三菱地所は、「Be the Ecosystem Engineers」という長期ビジョンのもと、気候変動、資源循環、生物多様性の各分野において、戦略的かつ具体的な取り組みを推進している。SBTネットゼロ認定目標やRE100コミットメントに代表される気候変動対策、丸の内エリアを核とした資源循環型都市モデルの構築、そして「ネイチャーポジティブ」を目指す生物多様性保全プロジェクトは、同社の環境経営におけるリーダーシップを示している。これらの活動は、CDPやGRESBといった主要なESG評価機関からも高く評価されており、同社の環境パフォーマンスと情報開示の質の高さを裏付けている。

今後の課題としては、Scope3排出量のさらなる削減、資源循環の取り組みを主要エリア以外へも拡大し効果を定量化すること、そして生物多様性保全活動のインパクトをより広範かつ定量的に評価し、TNFDなどの新たな開示枠組みに対応していくことが挙げられる。特に、サプライチェーン全体での排出量削減や、テナント・顧客との協働を通じた環境負荷低減は、継続的な努力とイノベーションが求められる領域である。

三菱地所は、その先見的なビジョンと具体的な行動計画により、不動産業界における環境課題への対応をリードするポテンシャルを十分に有している。今後も、進化するESG要請や規制環境に柔軟に対応しつつ、持続可能な社会の実現に向けた「Ecosystem Engineers」としての役割を果たしていくことが期待される。

引用文献

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